平房函字〔2018〕3号B类
杨奇委员：
您提出的《进行老旧小区提质改造，提升小区居民生活品味》收悉，现答复如下：
首先，非常感谢您对我县房产事业的关心和重视，对城市品味提高、增强居民生活幸福感的关注，并提出的合理化建议。
老旧小区的改造提质。涉及到千家万户，关系到群众的切身利益，必须加强改造项目的协调机制，坚持以人为本，做好老旧小区改造的长远规划、设计、管理都要体现宜居方便，在今后的改造过程中，要充分发挥居民自治的作用，充分听取居民意见，真正实现社区的共建共享，共治共管。面对您提出的较早期建设的小区无物业、无业主委员会、缴纳公共维修基金少等现象，体现了小区管理不到位的问题。我们翻阅了大量文件，其中，2017年6月12日出台的《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》第四点第五款的内容说明：改进社区物业服务管理---探索在无物业管理的老旧小区依托社区居民委员会实行自治管理等内容来看，我县那些早期建设的老旧小区管理，还应依托各乡镇、社区居委会进行属地行政管理，建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业议事协调机制，充分发挥基层党组织领导核心作用，做好公共服务，公共管理，实现人人参与、人人尽力、人人共享。
一、关于您提出 “基础老旧，原建设要求不高，小区居民私搭乱建现象普遍”的情况。
我们认为：这主要是由于政府相关部门配合不力、监管不到位。作为小区行政主管部门，我们将采取以下措施来加强各老旧小区的物业管理：
一是将进一步健全住宅小区管理机制，压实责任。从2015年起，我们争取县委县政府的重视，主动会同相关职能部门协商，开展调查研究，拟定了《平江县城镇居民住宅小区管理法》（草案），并就在今年的5月初按照县政府指示，在省内周边县市进一步调研，使《办法》更加符合我平江县的实际操作，《办法》制定了新的考核机制，建立了一级抓一级、层层落实的工作机制，全方位推进，组织领导到位，机构人员设置到位，突出属地行政管理，齐抓共管，责任考核力度明显。目前，该文件正在研究审核，待县政府常委会通过、汪书记签字后，即将出台。以政策机制来加强和规范我县居民小区的综合管理。进一步理顺监督管理体制，不断完善人民群众的居住条件和生活环境，全面推进和谐社会和城市文明建设。
二是不断加强住宅小区综合治理和物管知识的宣传。近两年来，我局通过各种渠道，有计划、全方位开展了物业治理的法律法规及管理知识的宣传工作，通过平江县房产信息网、县政府门户网、各小区开辟宣传栏等多种宣传形式对住宅小区的综合治理进行了宣传，使各小区物业管理深入人心，从而引导全体居民来了解小区物业管理，树立小区管理的大家庭集体意识，和“花钱买服务”的物业管理理念，为各自的居住环境贡献各自的力量，以献爱心、弘志愿的思想提高小区全体居民的幸福感。
二、关于您提出“动用维修基金，对老旧小区进行提质改造较难，解决无人为首”的建议。
我们认为，这个建议有其可行性，但须区别对待并严格按照相关规定来实施：
一是交了维修基金的小区，对小区内公共基础建设提质改造可以启动维修基金，但必须征得所在小区公共基础2/3以上的业主同意，方可启动。
二是未缴纳维修基金的小区，则无法动用维修基金来提质改造本小区，只能建议县政府加大对老旧住宅小区基础设施和公共服务设施的整治改造投入来解决这一难题。
三是个别小区缴纳了维修基金，而小区未成立业主委员会导致无人为首来牵头组织动用维修基金的，则可以由属地管理（当地的行政社区）社区或乡镇政府牵头来启动对小区的提质改造。
四是我局将进一步加强全县物业管理的常态性、长效性的监督机制，严格督促物业企业认真履行职责，严格行业自律规范建设，定期接受考核业绩、服务水准、满意程度等硬性指标，切实深入细致的为小区居民做好服务。
五是搞好当前物业管理源头设施设备的验收工作，依据规定，配合小区物业用房和小区硬性生活设施要件，对住宅小区的道路，车位车库，公共绿化以及小区亮化工作，消防设施，下水管道，垃圾围等相关配套项目，坚持综合验收，对配备不齐、残旧毁损的责成整改到位，对小区共同共有设备设施维修资金的征缴，严格督促全额入库，依据维修资金管理条例适时启用，保障专款专用，为小区后阶段正常运转，市民安居乐业谋就幸福生活。
平江县房地产管理局
2018年6月22日
主管负责人：李险峰
联系电话：15200222999
承办股室：平江县物业管理办公室
单位负责人:陈想根
联系电话：15274000888