各乡镇人民政府，平江工业园、福寿山汨罗江风景区，县直各单位：
《平江县政府购买保障性住房后续管理服务实施方案》已经县人民政府第25次常务会议通过，现印发给你们，请认真组织实施。
平江县人民政府办公室
2015年8月25日
平江县政府购买保障性住房后续管理服务
实 施 方 案
根据《湖南省人民政府办公厅关于加快城镇廉租住房建设的通知》（湘政办发〔2007〕34号）、《湖南省人民政府关于推进政府购买服务工作的实施意见》（湘政发〔2014〕20号）、《湖南省住房城乡建设厅 湖南省财政厅关于印发<2014—2015年湖南省政府购买保障性住房后续管理服务实施方案>的通知》（湘建保函〔2014〕228号）和《岳阳市房地产管理局关于印发<2015年岳阳市政府购买保障性住房后续管理服务试点方案>的通知》（岳房发〔2015〕4号）等文件精神，为引导社会力量参与保障性住房的运行和管理，破解保障性住房后续管理不到位、管理效率不高的难题，结合我县实际，制定本实施方案。
一、实施目标
政府购买保障性住房后续管理服务，是指由住房保障部门将政府投资保障性住房后续管理工作中的部分服务性项目，按照规定的方式和程序，交由具备条件的社会力量承担，并由住房保障部门、财政部门根据服务数量和质量向社会力量支付费用的一种工作方式。
政府购买保障性住房后续管理服务的实施目标是：深入贯彻落实党的十八大和十八届三中、四中全会精神，加快转变政府职能，改革创新管理服务的提供机制与供应方式，积极引导社会力量参与保障性住房后续管理，不断提升服务质量和管理水平，促进住房保障工作可持续发展。
二、购买内容
本方案中所称保障性住房，包含全县范围内廉租住房、公共租赁住房和直管公房。购买保障性住房后续管理服务内容主要包括：
（一）日常性物业管理
1.小区的环境卫生管理；
2.小区公用绿化、花木等的养护与管理；
3.小区安全保卫等维护公共秩序的管理；
4.其他日常性物业管理。
(二)专项物业管理
1.保障性住房维修改造，小区公共设施、设备购置和配套基础设施的维修养护与运行管理的组织、实施、服务；
2.县城文明创建中零星公产房屋公共秩序、卫生服务与管理。
（三）购买服务合同约定的其他事项
属于租赁户自身利益要求或属于租赁户人为破坏导致的物业要求，不在购买之内。
三、职责分工
县房地产局为全县保障性住房后续管理服务的购买主体。负责全县保障性住房后续管理服务的组织实施和业务指导。
县监察局、财政局、审计局负责政府购买保障性住房后续管理服务的工作程序和专项资金监督管理。
四、承接主体
政府购买保障性住房后续管理服务的承接主体应当符合（湘建保函〔2014〕228号）文件规定的条件。
经依法批准成立的社会组织、经公开招标选聘或按物业管理规定选聘的物业公司可作为项目的承接主体（为避免日常物业服务承接主体过于分散，城关地区保障房小区的日常物业管理拟作整合，经过程序，交由有规模、有实力的公司承接负责）。项目的承接主体承接后，按照政府购买服务的要求签订合同，合同应明确服务内容和标准，严肃项目服务质量考核和项目资金补贴。
五、实施程序
（一）确定项目
由县房地产局住房保障部门根据保障性住房后续管理服务的需求变化和实际情况，会同县财政局选定开展保障性住房后续管理服务项目（含日常性物业管理和专项物业管理），并公布购买服务的内容与标准。
（二）公开信息
政府购买保障性住房后续管理服务项目及内容审定后，住房保障部门应及时按照要求和程序，在县房产网站、政府网站或其他媒体上公开政府购买服务的预算资金、主要内容、承接标准和目标要求等信息。
（三）选择承接
住房保障部门根据购买内容的市场发育程度、服务供给特点等因素，通过公开招标方式确定承接主体，也可根据投资建设的特点及保障性住房后续管理的现状，采取委托等合同方式公开、透明地选择承接主体。
（四）签订合同
住房保障部门应依法依规与承接主体签订政府购买服务合同，明确购买服务的范围、标的、数量、质量要求及服务期限、补贴或服务报酬支付方式、权利义务和违约责任等内容，严禁转包行为。合同报县财政部门备案。
（五）履约管理
住房保障部门应采取抽查、上门听取意见等方式，从物业服务、项目和质量等方面加强履约管理，督促承接主体严格履行合同，同时，掌握服务实施进度和资金运作方式，帮助承接主体做好相关政府部门、服务对象的沟通、协调工作，确保服务项目任务按时完成，保证服务数量、质量和效果。
六、资金管理
（一）资金来源
政府购买保障性住房后续管理所需资金按照“以事定费”的原则，其来源为：
1.收取保障性住房的物业管理费。全县保障性住房小区已实施物业管理的，物业管理费用按照县物价局相关文件规定标准收取。
2.保障性住房专项运营维修管理资金。除收取的物业管理费用于保障性住房小区物业管理外，经费不足部分从保障性住房专项运营维修管理资金中弥补。
（二）资金支出
1.物业费用差额补贴。全县保障性住房小区已实施物业管理的，物业管理费用按照县物价局相关文件规定标准收取。其中，廉租住房、直管公房物业收费标准为0.35元/㎡/月，而根据市场化物业管理模式，保持正常运转至少需要0.60元/㎡/月，其间0.25元/㎡/月的差价，由政府购买，从保障性住房专项维修资金中支出，对物业公司（或单位）予以补贴，确保各保障房小区正常运转。保障性住房小区的物业费用差额补贴标准可根据物业市场变化和物价核定的保障房物业费收取标准变化而实行动态调整。
2.保障性住房维修改造和设施购置费用。所有保障性住房维修改造支出均严格按照政府购买服务的各项程序规定执行，其中支出资金在10万元（含10万元）以上的大型项目，需由房地产管理局保障性住房管理中心制定年度计划，报县财政备案审查、经政府审批后方可执行。
3.保障性住房后续运行管理的组织、实施、服务支出。
（三）资金支付
县房地产局、县财政局根据相关合同约定和承接主体实施服务情况，按规定程序支付相关服务资金。
七、工作要求
（一）加强组织领导
政府购买服务是全面深化改革的重要举措，是保障和改善民生的一项重要工作。各部门、各单位要高度重视政府购买保障性住房后续管理服务工作，加强领导，精心组织，落实责任，大胆创新，确保取得实效。
（二）强化监督管理
制定和完善政府购买保障性住房后续管理服务的操作程序，鼓励有实力、讲信誉的社会力量参与竞争。县房地产局和县财政局应实行全过程跟踪监管，重点监督承接主体资格、服务人员资质、合同约定、合同履行、资金支付等内容，严禁转包服务和暗箱操作等违法违规行为。加强购买服务相关信息公开，做好新闻宣传和舆论引导，主动接受社会监督。
（三）严格绩效评价
通过建立科学的政府购买保障性住房后续管理服务标准体系，完善绩效评价机制，确保客观公正地评价承接主体的服务质量和效果。政府购买保障性住房后续管理服务绩效评价，由县房地产局、县财政局和服务对象进行综合评估验收。绩效评价结果作为编制购买服务预算和选择承接主体的重要依据。