平江县房地产市场形势发展调研报告
近年来，平江县加大了房地产市场调控力度，加强了房地产市场的规范与管理，大力推进了保障性安居工程建设，探索并完善了住房保障的方式、方法，初步建立了一整套住房保障与市场结合的住房供应和消费综合体系，有力促进了房地产市场健康稳定发展。2013年,我县房地产管理局协征各类房地产税收突破2亿元,占到全县财政收入1/4，房地产业已成为我县经济发展的重要的支柱产业。为促进我县房地产市场持续健康快速发展，笔者对全县房地产市场现状、存在的问题等情况进行了调研，形成了一些认识与思考。
一、平江县房地产市场开发的现状
（一）近五年房地产市场发展基本情况
1、开发投资规模不断扩大。2009年完成开发投资1.86亿元，新开工商品房面积13.41万平方米,竣工商品房面积6.32万平方米；2010年完成开发投资2.58亿元，新开工商品房面积24.15万平方米,竣工商品房面积12.57万平方米；2011年完成开发投资7.51亿元，新开工商品房面积29.17万平方米,竣工商品房面积11.5万平方米。2012年完成开发投资6.74亿元，新开工商品房面积38.72万平方米,竣工商品房面积21.4万平方米。2013年完成开发投资8.75亿元，新开工商品房面积49.32万平方米,竣工商品房面积24.77万平方米。
2、房屋销售价格稳中有升。2009年完成商品房销售面积9.44万平方米，商品住房成交均价为1527元，商铺成交均价为2311元；2010年完成销售面积18.57万平方米，商品住房成交均价为1282元，商铺成交均价为2500元；2011年完成销售面积21万平方米，商品住房成交均价为2021元，商铺成交均价为2437元；2012年完成销售面积36.05万平方米，商品住房成交均价为2965元，商铺成交均价为10027元/m2；2013年完成销售面积24.64万平方米，商品住房成交均价为3212元/m2，商铺成交均价为9997元/m2。房屋销售成交价格均呈现了逐年攀升的态势，且控制在预定目标内。
3、县域经济发展贡献显著。2011年县房地产管理局协征房地产税收8000万元，2012年县房地产管理局协征房地产税收突破1亿元，2013年县房地产管理局协征房地产税收突破2亿元，协征房地产税收逐年增加，成为了我县经济快速发展的支柱产业之一，为全县财税增长做出了较大的贡献。
（二）2014年房地产开发情况
1、销售情况与去年同期对比：
（1）2013年1-2月份商品房销售情况
| 月份 |
成交套（个）数 |
成交面积(m2) |
成交总额(元） |
成交均价 (元/m2） |
|||||||
| 住房 |
商铺 |
合计 |
住房 |
商铺 |
合计 |
住房 |
商铺 |
合计 |
住房 |
商铺 |
|
| 一月 |
123 |
6 |
129 |
14316.58 |
263.75 |
14580.33 |
50575236 |
2655180 |
53230416 |
3532 |
10067 |
| 二月 |
176 |
45 |
221 |
20096.16 |
6784.3 |
26880.46 |
74721097 |
34143536 |
108864633 |
3718 |
5032 |
| 合计： |
199 |
51 |
350 |
34412。74 |
7048．05 |
41460.79 |
125296333 |
36798716 |
162095049 |
3640 |
5221 |
（2）2014年1-2月商品房销售情况
| 月份 |
成交套（个）数 |
成交面积(m2) |
成交总额(元） |
成交均价 (元/m2） |
|||||||
| 住房 |
商铺 |
合计 |
住房 |
商铺 |
合计 |
住房 |
商铺 |
合计 |
住房 |
商铺 |
|
| 一月 |
185 |
26 |
211 |
23139.1 |
3754 |
26893.1 |
69236135 |
25997171 |
95233306 |
2992 |
6925 |
| 二月 |
84 |
11 |
95 |
9924.9 |
446.29 |
10371.19 |
32536200 |
4198025 |
36734225 |
3278 |
9406 |
| 合计： |
269 |
37 |
306 |
33064 |
4200．29 |
37264.29 |
101772335 |
30195196 |
131967531 |
3078 |
7188 |
2014年1、2月份商品房销售情况与去年同期相比，成交套数同比下降12.5%，环比下降54.9%；成交面积同比下降10%，环比下降61%；成交总额同比下降18.5%,环比下降61.4%。商品住房销售均价同比下降15.43%，环比上涨9.5%。
2、2014年投资开发估算
（1）项目情况：
| 项目名称 |
项目地址 |
土地面积（m2） |
建筑面积（m2） |
投资额估算 (万元) |
| 华宇新城 |
安定镇 |
15469 |
40404.56 |
7274 |
| 恒弘大厦 |
长寿镇 |
6433.3 |
33232.58 |
4500 |
| 和顺小区 |
长寿镇将军路 |
5211.2 |
9311.42 |
1967.5 |
| 雅林小苑 |
东兴大道与明星路交汇处 |
3298.3 |
16572.8 |
2400 |
| 凯旋世纪城 |
百花大道隧道口 |
26407 |
83066.97 |
22900 |
| 鑫林小区 |
天岳加油站北侧 |
2129 |
12732.7 |
2000 |
| 丽富家园 |
开发区 |
15490.4 |
39654.07 |
15000 |
| 悦天城 |
开发区 |
21054.75 |
296002.27 |
68103 |
| 鼎福广场 |
东兴大道 |
36144 |
96206.38 |
22839 |
| 天力城 |
百花台路 |
53397 |
187404 |
15000 |
| 印象城 |
烈士陵园侧 |
9041 |
27000 |
2288 |
| 水岸财富 |
老三阳街 |
11196 |
64759.22 |
11560 |
| 山水豪庭 |
百花大道隧道口 |
203796 |
600000 |
100000 |
| 宏远城 |
城关镇平江茶厂 |
35335 |
113000 |
50000 |
| 合计： |
444401.95 |
1619346.97 |
325831.5 |
|
2014年度全县在建和即将开工的项目有14个，其中城关项目就有11个，总建筑面积大约162万平方米，总投资额估算32亿元。根据开发周期分三年计算，预计当年度可完成开发投资10个亿，新开工面积54万平方米。
商品住房面积按照总建筑面积的80%计算将近129万平方米，平均按照120平方米一套,预计今年起二到三年内商品房增量房会超过一万套,还有去年未销的1400套住宅和2300个商铺的期房和空置现房，可供上市的房源会呈井喷之势。
3、商品住房价格走势
2013年湖南省商品住房平均价格为4000元/m2，我县城关去年商品住房平均价格为3305元/ m2，销售价格最高的为“福星.香堤轩”和“柏翠湾”，平均价格达到3900元/ m2。 虽然住房价格低于全省水平，但按平江的工资水平相比，商品住房价格还是有点偏高。虽然县委、县政府坚持房地产宏观政策，将房价每年增速控制在8%的目标，但房价增长仍然较快，就购买一套120平方米住房计算，按全县住房均价3212元/平方米的价格购买，需要38万余元。以目前的收入来看，这意味着如果不吃不喝,一个农村普通家庭购买一套120平方米住宅至少需要15年时间，城镇居民也需要11年时间。显然从这个角度分析,平江住房消费的实际支付能力并不高。
造成商品房价格高的原因：一是土地拍卖成交价格相对偏高，我们选择了三个不同地段楼盘进行了楼面地价测算，价格大约在700元/m2至1000元/m2之间；二是建筑材料和人工工资费用高，据了解在860-1000元/m2之间；以上两项再加上税金、报建费、配套设施费和其他费用，商品房成本价格在2200-2700元/m2之间。
从目前来看，调控政策偏紧，限制房价上行、市场供应充足，抑制房价上涨、建房成本仍将保持增长态势，导致房价难以较大幅度下跌等综合因素，会影响2014年房地产价格的走势。我们预测，2014年房地产市场将趋于理性，房地产价格将相对温和。商品住房价格应该不会有太多的上涨和下跌，县城住房均价基本会保持在3300-3500元/ m2左右的市场主流价位。
(二)房地产开发市场潜力分析
1、发展形势良好。按照县委、县政府确定的“坚持一个总揽、实施三大战略、推进四大工程”的发展思路，利用过境国省道改造、高速公路开工建设、岳吉铁路启动建设，着力打造长株潭周边重要的绿色食品基地、生态休闲基地、汽车及工程机械零部件基地、新材料和新能源基地为契机，平江县城镇化必将快速发展，城市化的快速推进必然带来新增城镇人口首次置业需求。平江县正处在城镇化进程快发展的时期，按照县城面积扩大25平方公里，县城人口达到25万的总体规划计算，每年将有超过1万人成为城镇新增人口,按平均每人20平方米计算，对住房的需求量每年将超过20万平方米。再加上工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这无疑将释放大量的房地产市场需求。
2、需求量较大。随着经济的快速发展,居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。数据显示,2013年，我县城镇居民人均可支配收入15774元。随着人们收入水平的不断提高,对住房的要求也随之发生变化。房地产界流行一句话“昨天买房子，今天买绿化，明天买文化”，这充分说明“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要,而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此,由收入因素带动的改善性需求也是我县房地产需求高位运行的一个原因。同时，农民进城置业是今后一段时期的主流。
3、开发环境优。近年来，平江县将推进新型城镇化作为促进城乡统筹发展的重要突破口，立足地域特色，做实规划、建设、管理、发展四个重点，以2013年为例，据统计，2012年底全县城镇人口达45万人，国民经济以年均16.8%的速度持续快速增长，达到8.5亿元，经济实力不断增强。从平江县经济走势看，未来几年的经济将以更快的速度发展，这必将带动平江县房地产市场开发规模进一步扩大，以适应县域经济发展的需要。同时，随着 “国家卫生县城”的成功创建、“全国文明县城”的顺利取得，“中国有个平江县”的名片越来越亮丽，对房地产开发投资吸引力也进一步增强，为投资规模的进一步扩大创造了条件。
分析表明，今后几年平江县仅居民住房每年就将具有超过20万平方米的需求，同时，如果能充分运用收入、发展等因素刺激商品房消费，再加上配套的办公、经营等场所建设，今年房地产业发展规模有望达到100万平方米。
二、平江县房地产开发的主要制约因素
(一)企业方面有待做强做大
2013年我县有房地产开发企业23家，2014年新增3家。其中本土企业17家，外地企业8家，其中具有二级资质企业1家，三级资质企业6家，四家资质企业10家，暂定资质企业8家。多数企业规模较小、实力较弱，企业自有资金不足，项目资本金很难按规定的要求上缴，融资依存度高，举债的较为普遍。有的企业资金链极度绷紧，企业自身防范金融风险的意识不强，能力较弱，开发企业还有待做强做大。
(二)房地产管理工作方面有差距
一方面市场监管失之于软。少数开发企业要遵守的法规没到位，要履行的责任没担当。另一方面物业管理失之于散。物业管理尚处于起步阶段，公司内部、公司之间以及物业从业人员素质，物业基金收缴，小区文明创建方面都还有大量需要加强抓紧的地方。第三个方面保障房建设配套失之于少。我们的土地配套难落实，资金配套力度小，原因是我们汇报少，争取重视不够。第四个方面是公房管理失之于难。我们原来的直管公房仍有不少成欠没收，仍有不少产权不清，我们的廉租房仍有南江非矿内的廉租房管理失控，仍有不少入住对象存在把关不严。第五个方面是协助政府征缴税收失之于疏。我们目前是“先税、后费、再证”，虽把住了收缴关，但缴多少并没发挥我们职能作用。存在少征(开发楼盘存在着报建面积与实际建设面积的差异，实际建筑面积多，而税收主要是根据报建面积征收，不是按测绘指数征税，存在税收少征问题。也就是过去“先税、后费、再证”，房产协税只是保障要缴税，才办证，而没有保障要缴多少，才办证。所以在缴税前要先测绘，提供缴税基础数据的职责程序)、漏征 (过去楼盘地下车库交易了但不发证。交易税收也就没有征收)、手续繁琐 (开发商先在地税交税，然后到交易大厅缴费、办证，多了一套程序)问题。
三、未来房地产发展的对策建议
房产市场健康与否直接关联经济社会民生事业的兴衰。房地产业是我县的主要产业。2014年年初，县委工作大会上田书记突出讲，要把房地产业作为重要产业来抓。
(一)加强房地产市场管理，做大盘强房地产业
一是要加强引导，立诚信。认真落实房地产宏观调控政策，稳定住房价格，加强企业信用体系建设；加大优秀企业、精品楼盘宣传力度，继续开展“优胜企业、优秀楼盘、优秀小区”评比活动，提高行业竞争力。着力健全房产交易、房产论坛、房产信息等平台，办好协会专刊，为企业宣传，为企业服务，保障市场活力和健康发展。要淘汰质量低、投诉多、存在遗留问题、有不良行为记录的企业。要进一步加强物业管理，学习外地先进经验，积极探索新形势下物业管理的思路和举措，严格把握准入关，提升物业公司实力；强化物业协会作用，提升物业工作全面推进速度；抓紧物业从业人员培训，提升物业服务质量；保障物业维修资金收缴到位；提升物业管理工作自信，实行物业维修资金归集到位率达100%目标。全面参与小区文明创建，提升物业在创建中的业绩地位。
二是要把握程序，立规矩。严格执行资质审查制度，切实把好市场准入关；落实项目资本金制度，项目资本金不能留于形式，要按规收缴，严格管理，认真把好项目建设关；防范金融风险，完善商品房预售监管及网上登记备案工作，切实维护购房者合法权益，把握好商品房销售关；加强商品房建设质量和设施建设监管，按章收取维修资金，开发办要认真组织综合验收，把握最后验收关。四个关口，必须从严把紧，不可敷衍，不可放任。此外，还要加强房地产市场业务数据统计分析工作，切实提高房地产市场掌控与风险预警能力。要关注或加强建立房屋中介企业规范管理体系，房源发布展示体系、交易资金监管体系，打造二手房交易平台。
三是要重点整治，立权威。我们是房产企业的主管部门。市场健康与否，关键在于我们的管理，在于我们的态度。要切实担起担子，严厉打击无资质开发，严厉打击违规开发。加强对物业公司的管理力度。把管理面从县城扩展到乡镇，形成城乡开发管理的体系。
四是加大协征税收力度，立新功。充分发挥我们的房地产职能优势。按湘阴模式运作，把楼盘税收全部由房产局通过测绘、纳税、缴费、办证一体化运作，征收并办理相关手续。这样就完全解决了目前涉房税收中的三个问题，完全优化了办事程序，提升了政府行政效率。或者是楼盘税收征缴程序在目前征税系统前，再加上一道测绘程序，由房产测绘提供征税基础数据，再由税务依实征收，再到大厅缴费办证。同时对楼盘地下车库实行测绘，提供缴税征收数据，一并纳入办证程序。这样可以提高全县税收收入。
五是企业要紧跟发展趋势，提升竞争能力。平江的住宅市场历经二十年的发展，老百姓购房已从早期的单纯追求空间面积，转向追求品质化人居。而细节是楼盘品质是否真正得以提升的关键。特别是从2006年以来，随着外来企业的不断进驻，市场竞争已由本土企业之间的竞争，扩展到外来企业与本土企业、外来企业与外来企业之间的竞争，对于开发企业自身而言，无论是本地企业还是外来企业，企业要证明自己是否有“名”，就得拿产品来说话，平江楼市的开发水平正是在这种历练中得到提升。品质高的楼盘与品质差的楼盘销售差距明显，滥竽充数者被市场抛弃，使得越来越多的开发商看重品质了。县城优秀楼盘“江南花苑.柏翠湾”和“福星.香堤轩”，价格虽高但销售最好，吸引业主的当然是小区安全舒适的环境和高端大气的开发理念。
今年开发项目的增多，开发商要面临调控收紧、需求萎缩、销售乏力、资金承压的风险，面对市场的变化，不同的开发企业采取了不同的措施来应对。大盘做规模，做气势，小盘做精致，做气质。不同的楼盘应该有自己的特色与个性，从品牌建设、产品开发上有思路，有作为，以此来吸引不同的消费人群。
(二)加快城镇化建设，形成房地产市场的有效需求
一是加快工业发展。产业发展是城镇化的先导和引擎，只有通过产业发展，才能提供城镇化人口集聚的接纳空间，也才能为城市功能设施服务平台建设提供公共财政来源，从而为城镇化提供源源不断的动力。利用天岳工业园建设，加大招商引资力度，引进项目，发展工业，以工业带动房地产业发展；二是增加农民收入。只有农民收入增加了，才会有条件进城谋生，也才能逐步地适应城市文明，为农民最终向城镇居民转化，创造了精神和物质的前提和条件。积极在教育、医疗、就业保障、优惠政策(生态移民)等方面为农民进城安居提供条件。同时，政府应创造环境，加大职工住房贷款力度，提高住房公积金的标准和收缴力度，推动住房消费，提高人们的购房能力。积极探讨用土地置换的方法，将城区边缘的村庄整体迁移到城区，大规模增加城市人口数量，聚集城市人气，加快城镇化进程。
(三)运用规划杠杆作用，促进县域经济全面发展。
一是发挥规划先行的作用，高水准、高品质地规划县城镇建设的未来。通过总体规划控制土地一级市场，集中统一使用土地，由县土地储备中心，统一负责土地收储、供地工作，大胆探索土地网上招拍挂模式，发挥土地的最大效益。二是通过科学的规划和土地成片开发，打造一批精品楼盘高档住宅小区，引进品牌商业，吸引外地富人落户平江，带动一方经济发展，增强可持续效益。我县要利用平江县得天独厚的旅游资源，通过房地产开发来激活休闲旅游经济和养老地产发展，有效促进和推动平江县社会经济全面发展。
(四)坚持民生为首位，加大保障房建设力度。
在发展县域经济同时，要做到社会和谐稳定发展，加大保障房建设尤为重要，我们要加大公租房建设，加快廉租房建设和城市棚户区改造力度，不断适应住房困难家庭的需求，扩大内需，发展经济。