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湖南平江天岳工业区城市综合体一期招商开发实施方案

编稿时间: 2013-08-01 来源: 未知来源 作者:未知

 湖南平江天岳工业区城市综合体一期

招商开发实施方案

 

一、天岳工业区基本情况及优势介绍

(一)基本情况:

天岳工业区位于县城东北部,规划面积17.3平方公里,东起通平高速出口,西至平江大道(106国道城区段),北起首家坪大道(仙江河),南至长冲路(308省段城区段),工业区规划由新加坡裕廊国际规划公司编制,按照产城融合、借力崛起、弹性发展、产业生态化、生态产业化的理念,规划将天岳工业区定位为长株潭周边重要的绿色制造园、休闲商务区和滨水宜居城,确立了装备制造、电子信息、新材料三大主导产业和都市型工业、现代服务业两大配套产业,按照汨罗江畔、生态盎然、产城一体的平江新城的定位,规划明确了注重资源集约利用,注重生态环境保护,注重和谐社会建设,注重建设发展时序的开发原则,提出将天岳工业区打造成为:环境友好型的新城典范、资源节约型的产业高地、传承历史的文化名片、湘鄂赣三省交汇的新增长极。园区规划城市建设用地13.8平方公里,其中居住用地290.61公顷,占比21.1%;公共管理与公共服务用地84.27公顷,占地6.1%;商业服务设施用地111.54公顷,占地8.1%;工业用地484.28公顷,占地35.1%;物流仓储用地55.66公顷,占地4.0%;道路与交通设施用地168.54公顷,占地12.2%;绿地与广场用地168.57公顷,占地12.2%;公用设施用地17.09公顷,占地1.2%。

 

(二)优势介绍:

1、交通区位优势。天岳工业区地处湘鄂赣三省交汇处,距长沙市区105公里,南昌市区350公里,武汉市区260公里,岳阳市区102公里;距黄花国际机场65公里,湘江口岸霞凝港75公里,长江口岸城陵矶港104公里。区有通平高速、106国道、207省道、308省道交汇而过,已进入省十二五规划的平益高速、长平城际轻轨、蒙西至华中地区铁路均穿境而过。

 

2、母城配套优势。天岳工业区地处平江县城近郊区,是平江县城未来核心区,目前县城已有2家星级以上酒店,9家商业银行设立的30多个金融服务网点,5家大型超市,6家物流公司,3个专业市场,教育、医疗卫生、公共交通设施齐全,县城已建成二环四纵五横的内外循环交通网络;日供5万吨的自来水厂(临近的汨罗江可取水),日处理4万吨的污水处理厂,日处理220吨的无害化垃圾处理场;县城有1个220千伏输变电站和1个110千伏输变电站。通平高速、蒙西至华中地区铁路分别在区规划范围设立出口和客货运站场。随着平江县城三城同创(创建国家文明县城、国家卫生县城、国家园林县城)的加快推进,日臻完善的城市基础设施将为天岳工业区提供更为完善的配套条件。

 

3、基础产业优势。按照融入长株潭、对接长株潭的定位,平江着力打造长株潭周边重要的汽车及工程机械零部件基地、食品加工基地、生态休闲基地,食品加工、机电轻工、矿产建材、生态旅游四大主导产业加速扩张、初具规模,全县规模企业136家,2012年实现规模工业增加值69亿元。特别是上市企业天一科技位于县城核心区,天一泵业、天一电器在国内具有良好的品牌优势和坚实的产业基础。平江工业园获评国家新型工业化产业示范基地中国最具发展潜力工业园区中国最佳投资环境工业园区,今年有望获批省级高新技术园区

 

4、人力资源优势。平江县劳动力资源丰富,全县总人口108.9万,其中20万劳动大军遍布全国各地,这里有全国重点职业技术学校,可为企业就近快捷培训员工,县内目前有近10万成熟的产业工人,可为产业发展提供坚实的劳动力资源保障。

 

5、产城融合优势。一方面工业化将有力支撑城镇化。工业区的发展可带动就业7.5万人以上,新增进城人口15万人以上,带动房地产市场需求500万平方米以上,新增就业收入20亿元以上,带动服务业消费6亿元以上。另一方面城镇化将有力带动工业化。县城的扩容提质将会进一步为区发展完善水、电、路等基础设施,将会提供更加优质的商业服务、教育医疗、金融服务等配套。

 

6、滨江生态优势。平江是联合国工发组织认定的绿色产业示范区、国家环保部确定的生态产业示范区,正在全力创建全国生态县。境内生态优美,有福寿山――汨罗江风景名胜区、幕阜山国家森林公园、石牛寨国家地质公园等景区。汨罗江环绕县城,纵贯新区,江水清澈透明,自然水质达到国家Ⅱ类水质标准以上,沿江植被茂密,易于打造独具特色的滨江景观,目前县城已高标准打造3.5公里的沿江风光带,汨罗江城区段水位调节工程2013年可竣工投用,有利于发挥滨江优势、打造滨江景观。

 

7、内需市场优势。平江消费市场活跃,2012年社会消费品零售品总额34.5亿元,居岳阳六县(市)之首。尽管面临国家对房地产市场的严格调控,平江房地产市场产销两旺,2012年全县商品房开发面积42.6万平方米,销售面积36.05万平方米,销售价格4000元/平方米以上,销售价格在岳阳六县(市)中排名第一。目前平江的城镇化率仅为36.8%,随着城镇化水平的加快推进,县城将持续释放出巨大的内需潜能,特别是作为一个百万人口大县、劳务输出大县、产城融合区,县城房地产市场将持续焕发活力,集中分布在滨江沿岸的243公顷居住用地有着巨大的开发价值。

 

8、乡友人文优势。平江是全国四大将军县之一,素有汨水之源,将军之乡的美誉,先后走出了张震、苏振华、张海阳等65位共和国将军和李六如、李锐等100多位省部级干部,120多位国民党将军。平江亦是全省著名的老板县,央视曾赞誉:有天气预报的城市就有平江老板,据统计,熟食、石膏板装饰、物流三大产业在外创业老板达10000多人,作为平江未来的产业承载地、城市核心区,天岳工业区可作为承载平江老板回乡创业、置业,回乡安置子女进城就学,安置老人进城养老,回乡休闲渡假等需求的良好平台。

 

二、天岳工业区城市综合体一期招商开发方案

 

(一)一期招商开发计划

为在启动初期通过大量的工业产业发展来集聚人气,同时为城市发展留有足够空间,尽量不在城市南边即汩罗江上游发展工业,减少对城市的污染,同时考虑初期开发成本、尤其是拆迁成本,推动城市南扩、工业东扩,建议先开发一期范围:

1、开发范围:以修建仙平大道为主轴、杨源大道为外围道路,将北抵首家坪大道东段(钟虹公路以北)、东抵通平高速、南抵高速接线(百花台路)、西抵杨源大道的区域确定为一期重点开发区域,辅以高速连接线沿线、行政中心附近的商业开发。规划总面积6.22平方公里,涉及金窝、葛藤坪、潘坳、狮岩、新源等7个行政村。

一期用地统计

用地

面积(公顷)

行政办公用地(A1)

6.7074

教育用地(A3)

15.8463

商业用地(B1)

11.641

居住用地(R)

109.2098

一类工业(M1)

106.0574

二类工业(M2)

110.6278

物流仓储(W)

61.8554

道路用地(S1)

78.842

绿化用地(G)

66.8417

河流及其他

54.1403

小计

621.7691

 

2、开发时间:2013年--2016年重点开发一期范围(总面积621.76公顷):完成仙平大道、杨源大道、翠竹路东段、毛简青路东段等16条道路及杨源大桥的建设,开发工业用地216.6851公顷,商业用地11.641公顷,居住用地109.2公顷,仓储物流用地61.8554公顷,教育用地15.8463公顷等建设。

(二)一期招商开发基本情况

 

1、规划布局情况:项目范围内规划工业用地216.68公顷,仓储、物流用地61.8554公顷,商业用地11.641公顷,居住用地109.2公顷,道路用地78.842公顷,广场、公园、绿化用地61.06公顷,教育用地15.8463公顷,行政办公用地6.7074公顷,河流及不可利用地54.13亩。

 

2、征拆安置情况:根据县国土局地籍中心2009年航拍测算数据及现场估算,项目范围内需征地8514.4亩,其中水田4205.7亩,旱土925.05亩,林地3946.7亩,需拆迁房屋约1391栋,面积233232�O,需安置1600户约5564人。

 

3、基础设施建设情况:根据规划布局,项目范围内需建设仙平大道、金窝大道东段、翠竹路东段、杨源大道等16条大道共788420�O,需修通杨源大道过江大桥等基础设施建设。

 

(三)一期招商开发投入产出估算

 

1、投入估算

(1)土地征收、房屋拆迁、青苗补偿:69390.30万元;

(2)拆迁安置:60640.00元;

(3)a、道路建设:788420�O×600元/�O=47305.20万元;

b、桥梁建设费用:3000万元,a+b=50305.20万元;

(4)土地报批费用:56791.30万元;

(5)土地平整费用:36659.00万元;

合计:273785.80万元。

 

2、产出估算(只计算土地产值)

(1)居住用地:1092亩×200万元/亩=218400.00万元;

(2)商业用地:175亩×220万元/亩=38500.00万元;

(3)教育用地:237亩×10万元/亩=2370.00万元;

(4)物流仓储用地:927.8亩×30万元/亩=27834.00万元;

(5)行政办公用地:101亩×30万元/亩=3030.00万元;

(6)工业用地:3250亩×20万元/亩=65000.00万元;

合计:352134.00万元。

 

(四)一期招商开发的合作方式

 

1、方式一:吸收社会资本进入投资开发公司合股经营开发。园区出政策,企业出钱,园区控股,按规划进行经营、建设、开发、运营。即园区以一期规划范围的土地一级市场经营权作为合作控股的无形资产入股,参与合作的企业或自然人投入资金进行合作,组建股份有限公司,由新组建的股份有限公司自主管理、自主决策、自主经营、自担风险、自负盈亏。

 

2、方式二:园区土地分片整体打包招商开发。将园区一期规划范围内道路等公共设施建设、所有土地的征地拆迁、安置与土地平整、土地报批等进行投资估算与投入产出分析,打包招商、招商开发。即园区以规划范围的土地一级市场经营权作为合作条件和优惠政策,企业或自然人投入资金按规划要求完成规划范围内的土地征地拆迁与安置、道路等公共设施建设、土地报批、土地平整等费用,并按上述条件和预算价格提供规划范围内的全部工业用地熟地和全部仓储用地熟地给园区,按上述条件与预算价格提供行政办公用地、教育用地熟地给政府,其余商业和居住用地的土地一级市场经营权和开发权归合作方所有,合作方投入可在商业、居住用地出让及开发中获得回报。

 

3、方式三:将城市公共设施建设项目及前期投入以BT形式招商开发。即园区以一期规划范围内的商业用地和居住用地的土地一级市场经营权作为抵押物,企业或自然人负责规划范围内的土地征地拆迁安置、道路等公共设施建设、土地报批与土地平整的前期投入,并按设计要求完成道路等公共设施建设的施工,园区在规划范围内土地出让收入中分期支付企业或自然人的资金投入及利息,其利息按银行一般贷款利率上浮0.5倍,企业通过公共设施建设施工中的利润及上浮利率差来获利。

 

4、方式四:与商业银行或投资公司等金融机构合作贷款开发。即园区以一期规划范围内的商业用地与居住用地土地一级市场经营权作为抵押物抵押给银行等金融机构,银行等金融机构按规划范围内的土地征地拆迁安置、道路等公共设施建设、土地报批、土地平整的总投入分期贷款给园区,园区在规划范围内土地出让收入中分期支付银行等金融机构的资金投入及利息,并支付一定的利润分红。

 

(五)一期招商开发项目库

    将一期开发按招商方案分解建立如下项目库:

    项目库一

1、项目名称:天岳工业区城市综合体一期招商开发。

2、建设地点:湖南平江工业园天岳工业区。

3、合作方式:吸收社会资本进入投资开发公司合股经营开发

园区以一期规划范围内商业用地175亩和居住用地1638亩的土地一级市场经营权作为合作控股的无形资产入股,控股比例为51%;参与合作的企业或自然人投入整个建设开发资金进行合作,占股份比例为49%,组建股份有限公司,由新组建的股份有限公司自主管理,自主决策,自主经营,自担风险,自负盈亏。

4、项目内容:一期规划范围内征收土地、拆迁安置、道路桥梁建设、土地平整、土地报批共计:273785.80万元,均由合作方前期出资入股,工业园以规划范围内土地一级市场经营权作为无形资产控股,共同进行开发,开发后的工业用地熟地按20万元每亩、仓储用地熟地按30万元每亩交由天岳工业区负责产业招商,行政办公、教育用地按上述预算价格交由县政府进行划拨;交由园区与政府使用的土地类别、具体价格与数量为:

教育用地:237亩           10万元/亩;

物流仓储用地:927.8亩     30万元/亩;

行政办公用地:101亩       30万元/亩;

工业用地:3250亩          20万元/亩;

商业和居住用地由合作组建的股份有限公司进行拍卖或开发出让。

5、效益分析估算:规划内的商业用地、居住用地、行政办公用地、教育用地、工业用地、仓储用地等共计产出分析估算为352134.00万元,毛利润约为7.83亿元。计划由合作方首期投入人民币13.6亿元,实行分期投入、滚动开发。合作组建的天岳工业区投资建设股份有限公司合作双方盈利为:(352134-273785.8)×51%=39957.6万元,合作方盈利为:(352134-273785.8)×49%=38390.6万元。

项目库二:

1、项目名称:天岳工业区城市综合体一期招商开发。

2、建设地点:湖南平江工业园天岳工业区。

3、合作方式:园区土地分片整体打包招商开发形式。

4、项目内容:园区以一期规划范围内土地一级市场经营权作为合作条件和优惠政策,企业或自然人投入资金按规划要求完成规划范围内的621.76公顷土地征地拆迁安置、16条道路及桥梁公共设施建设、土地报批、土地平整等费用共计:273785.8万元。并按上述预算价格提供工业用地熟地和仓储用地熟地给园区,提供行政办公用地熟地、教育用地熟地给政府,具体价格与数量为:

教育用地:237亩           10万元/亩;

物流仓储用地:927.8亩     30万元/亩;

行政办公用地:101亩       30万元/亩;

工业用地:3250亩          20万元/亩;

其余商业和居住用地的土地一级市场经营权和开发权归合作方所有,合作方投入可在商业、居住用地出让及开发中获得回报。

5、效益分析估算

规划内的商业用地、居住用地、行政办公用地、教育用地、工业用地、仓储用地等共计产出分析估算为352134.00万元,毛利润约为78348.2万元。

项目库三:                 

1、项目名称:天岳工业区城市综合体一期招商开发。

2、建设地点:湖南平江工业园天岳工业区。

3、合作方式:将城市公共设施建设项目及前期投入以BT形式招商开发。

4、项目内容:园区以规划范围内的商业用地11.641公顷及居住用地109.2公顷的土地一级市场经营权作为抵押物,企业负责规划范围内的621.76公顷土地的征地拆迁安置、道路等公共设施建设、土地报批、土地平整等前期投入总费用估算为:273785.8万元,分两期投入,即每期投入约13.6亿元,滚动开发、滚动经营;并按设计要求完成道路等公共设施建设的施工,园区在规划范围内土地出让收入中分期支付企业或自然人的资金投入及利息,其利息按银行一般贷款利率上浮0.5倍,企业通过道路等公共设施建设施工中的利润及上浮利率差来获利。

5、效益分析估算

(1)投入估算(一期规划范围内)

总费用估算为:273785.8万元,分两期投入,即每期投入约13.6亿元,滚动开发、滚动经营。园区在土地出让与开发建设的土地经营收入35亿元中分期偿还合作方的本息,借款期与偿还期平均资金占用时间约为2年。企业支付的资金成本按银行利率(按月息0.7%分三年逐年还本计算)计算约为13.6亿元×20.7%×12=22848.00万元。

(2)产出估算:

A、利息(按月息0.7%分三年逐年还本计算):13.6亿元×0.7%×12×2=22848.00万元,上浮0.5倍即为34272.00万元;

B、工程利润(道路桥梁计算):50305.2×20%=10061.00万元;

合计:44333.00万元。

(3)合作方效益:

两抵为合作方的利润为21485.00万元。

项目库四:

1、项目名称:天岳工业区城市综合体一期招商开发。

2、建设地点:湖南平江工业园天岳工业区。

3、合作方式:与商业银行或投资公司等金融机构合作贷款开发。

4、项目内容:园区以规划范围内商业用地11.641公顷及居住用地109.2公顷的土地一级市场经营权作为抵押物抵押给银行等金融机构,银行等金融机构按规划范围内土地的征地拆迁安置、道路等公共设施建设等总投入273785.80万元分期贷款给园区,园区在规划范围内土地出让收入中分期支付银行的资金投入及利息,并支付一定的利润分红,其利润分红按一般银行利率的0.5倍来计算。

5、效益分析估算

(1)投入估算

总费用估算为:273785.8万元,分两期投入、分两期贷款,即每期投入约13.6亿元,滚动开发、滚动经营。园区在土地出让与开发建设的土地经营收入35亿元中分期偿还银行等金融机构的本息,借款期与偿还期平均资金占用时间约为2年。银行等金融机构支付的资金成本按银行利率(按月息0.7%分三年逐年还本计算)计算约为13.6亿元×2×0.7%×12=22848.00万元。

(2)产出估算:

银行等金融机构在合作中获得利息收入为22848.00万元,按0.5倍贷款利率计算的利润分红为11424.00万元。银行等金融机构共可获利34272.00万元,净利润为11424.00万元。