各乡镇人民政府，平江工业园、福寿山汨罗江风景区，县直各单位：
《平江县不动产登记部分遗留问题解决方案（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。
平江县人民政府办公室
2017年8月3日
平江县不动产登记部分遗留问题解决方案（试行）
为解决不动产登记工作中遇到的房改房、集资房、超层扩面等遗留问题，保护不动产权利人的合法权益，规范登记行为，根据相关法律法规，结合我县实际情况，特制定本方案。
一、基本原则
（一）尊重历史，实事求是。房改房、集资房、超层扩面等不动产的遗留问题是分散登记制度造成的，也是社会发展的历史产物，要本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开，只要权利人拥有合法的权属证书，都应及时办理不动产登记。
（二）程序到位，依法依规。围绕“高效便民、优质服务”的原则，在严格审核申请人有关材料的基础上，在不违反法定程序、不减少法定环节的前提下，加快内部流转，提高行政效能。
（三）公平公正，维护稳定。在登记过程中坚持公平公正的原则，全力化解社会矛盾，维护社会大局稳定。
二、分类解决
（一）房改房不动产登记
1.本方案所称房改房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。
2．房改权利人对房屋拥有完全产权的，保留国有划拨土地使用权，直接办理登记。
3．房改权利人对房屋只拥有部分产权的，凭国资部门处置文件、房改房档案，补交费用变成完全产权后，保留国有划拨土地使用权进行登记。
4．原房改权利人死亡，由合法继承人依法继承的，保留原国有划拨土地使用权，按继承登记程序登记到继承人名下。
5．房屋所有权已发生转移并办理了过户登记的，由国土资源部门函告规划部门，规划部门依据总规、控规核实是否符合规划。对符合规划的，按所在地块现时基准地价的40%标准补缴土地价款和相关税费后以出让土地进行登记；对不符合规划的，保留原有土地使用权类型进行登记。
6．房改房私自扩建部分由规划部门对违法事实进行认定，对扩建部分按违章建筑依程序处理，不动产登记机构依据处理结论与补办的工程规划许可证办理相关登记。扩建部分补缴土地使用权价款（国有划拨土地使用权价款收缴标准为地块所在级别基准地价的60%，出让土地使用权价款收缴标准为地块所在级别基准地价的100%）及相关税费后方可办理登记。
7．涉房改房建筑物一楼或相关楼层是商业用途的，仍然登记到单位名下；已办房产证登记到购房户的，需按商服用地补交土地价款（标准为地块所在级别基准地价的75%）及相关税费后再登记到购房户名下。
8．土地价款根据房屋按规定分摊的土地面积计缴。
9．房改房上市交易应当符合《湖南省房改房上市交易管理暂行办法》第八条的规定， 凡有下列情形之一的房改房暂不允许上市交易：
（1）改变使用性质的；
（2）已列入规划拆迁范围内和鉴定为危房的；
（3）司法机关和行政机关依法裁定、查封或者以其他形式限制房屋所有权人对房屋享有占有、使用、收益和处分权的；
（4）违反房改政策购买或多处占房尚未纠正的；
（5）学校教学区内已出售的住房；
（6）以分期付款方式购房而价款尚未付清的；
（7）县级以上人民政府规定不宜上市交易的住房、不符合规定的不得办理转让登记。
（二）集资房不动产登记
1．本方案所称集资房是指政府、单位、个人三方面共同承担，由个人按房价全额出资建造的房屋。
2．集资房的土地使用权涉及国有资产的，由取得土地使用权单位统一向国资部门申请依法处置。土地使用权人已经撤销的，由接管单位或上级主管部门申请；土地使用权人主管部门为省（市）直单位或上市公司的，须经有权机关批准方可处置。
3．房屋所有权已经登记的原集资户的不动产登记，按集资时取得土地的使用权类型办理；房屋所有权未登记的，集资单位提供原集资户的名单及集资建房的批准文书等登记资料，保留集资时取得土地的使用权类型办理；原集资人死亡的，由房屋权利合法承继人依法承继。
4．房屋所有权发生转移并已办理过户登记的，经规划部门认定不影响发证房屋所在地现有规划实施的，按地块所在级别基准地价的40%补缴土地价款和相关税费后，以出让土地使用权类型进行登记；对不符合规划的，按取得时的土地使用权类型进行登记。
5．集资房一楼或相关楼层是商业用途的，属单位所有的登记到单位名下；属集资人所有的，需按商服用地补缴土地价款（标准为地块所在级别基准地价的75%）及相关税费后再登记。
6．土地价款根据房屋按规定分摊的土地面积计缴。
（三）超层扩面不动产登记
1．2015年5月19日《关于进一步加强规划批后管理的通告》（平政告〔2015〕9号）出台后建设的超层扩面建筑物，一律不予登记。
2．建筑物超层部分已办理房屋所有权登记的出让土地，补缴土地出让价款后可办理不动产登记。未办理房屋所有权登记或规划部门未处理的，不予办理不动产登记。
3．土地使用权和房屋所有权已登记但占地超过批准面积的，经规划部门确认在不影响其它城乡规划实施的情况下，分别按以下情况处理：超占面积在批准面积10%以下（含10%）的，直接由县国土资源局收缴土地价款，税务部门补税后办理不动产登记；超占面积在批准面积10%以上的，对土地违法行为查处后，补交土地价款及税费后再办理登记。工业用地超容积率的，经规划部门核实后符合规划的，可以直接办理登记；超占面积的，须补办手续后再办理登记。
4．宗地移位的，按现行规划补办用地变更手续后再办理登记。
5．建筑物超层的土地价款按以下标准收缴：住宅用地收缴标准暂定：中心城区为330元/㎡；长寿镇、南江镇为280元/㎡；伍市镇、安定镇为260元/㎡、其余建制镇240元/㎡、其余乡为200元/㎡（按增加计算容积率建筑面积计算）。超占面积的土地价款根据所超占土地面积计缴，收缴标准：划拨土地使用权价款收缴标准按宗地划拨时所在级别基准地价的60%测算，出让土地使用权价款收缴标准参考该宗地原出让时的地价测算超占面积剩余年限的土地价款，终止日期与原证一致。
三、相关要求
（一）房改房、集资房不动产登记，要先查清土地使用权是否已经登记，未办理登记的，要先进行登记，再办理转移登记到户。房屋宗地与单位办公房共用宗地的，应将宗地进行分割并报规划部门审核。房改房、集资房用户只对该幢房占用土地进行分摊，公共面积不分摊到户。有关费用由不动产权利人负责缴纳。
（二）严格执行“先税后证”原则，关于纳税申报按国家税务总局（2015年第67号）公告执行。
（三）房改房、集资房在实施不动产统一登记前已办理产权登记的，因实施本方案时发生产权变更的，同时办理原产权单位的产权变更登记。
（四）各职能部门要加强协作与政策宣传，房改单位和集资单位要迅速落实责任，确保社会大局稳定，全面完善房改房、集资房的产权登记。
（五）本方案与县人民政府以前的文件有冲突的，以本方案为准。
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